Baux commerciaux
Ce que l'on voit
- Un loyer fixe contractuellement
- Une protection juridique du propriétaire
- Un commerce qui ouvre ses portes
Un contrat clair entre deux parties.
Et ce que l'on ne voit pas
- Des charges fixes qui étranglent le commerce avant même qu'il ait trouvé sa clientèle
- Un propriétaire qui perd son locataire et se retrouve avec un local vide pendant des mois
- Des faillites évitables qui appauvrissent les deux parties simultanément
Un contrat qui détruit ce qu'il est censé protéger.
Proposition
Le nouveau bail
- Les baux commerciaux auront un coût proportionnel à l'Excédent Brut d'Exploitation retraité des charges discrétionnaires (EBE retraité), hors loyer, réalisé.
- Minimum : 100% du coût propriétaire sur le local.
- Maximum : loyer signé.
- La différence entre le loyer signé et le loyer payé sera remboursable quand le loyer payable sera à son maximum. Dans ce cas, l'EBE retraité se verra soustrait de tout ce qu'il reste à régler dans la limite du besoin de trésorerie mensuel pour ce type de commerce et de sa surface, tel que le définiront les chambres de commerce régionales.
Le loyer contractuel demeure une créance fixe et prioritaire.
Le mécanisme proportionnel ne constitue pas une réduction, mais un report temporaire destiné à absorber les aléas économiques.
En tant que dette commerciale, un taux de loyers différés excédant un seuil défini définira un échec commercial qui devra mener à un remboursement par emprunt bancaire, ou bien à une saisie des biens.
Exemple
Pour cet exemple, nous considérerons les éléments suivants :
- Loyer à payer : 10% de l'EBE retraité
- Minimum : 100
- Loyer signé : 425
- EBE retraité toujours inférieure au besoin de trésorerie
| Année comptable | EBE retraité hors loyer | Loyer payé | Loyer retardé | Total loyer retardé |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 400 | 100 | 325 | 325 |
| 2024 | 1400 | 140 | 285 | 610 |
| 2025 | 2400 | 240 | 185 | 795 |
| 2026 | 8400 | 840 | -415 | 380 |
| 2027 | 28629 | 805 | -380 | 0 |
| 2028 | 39357 | 425 | 0 | 0 |
Cette mesure aligne les intérêts du propriétaire et du commerçant.
Le commerçant absorbe les aléas économiques en voyant ses charges, et donc ses risques de faillite, diminués.
Le propriétaire est garanti de ne pas louer à perte tout en se garantissant un commerçant dans ses murs même en période de disette, lui épargnant l'entretien d'un local vide tout en lui garantissant une récupération de loyer en période de rebond économique.
Transition
- Les baux en cours restent soumis aux règles actuelles jusqu'à leur échéance
- Tout nouveau bail ou renouvellement sera soumis au nouveau mécanisme
- Les chambres de commerce régionales définiront les seuils de trésorerie de référence par type de commerce